老舊小區(qū)改造后，將如何進行管理，物業(yè)費咋收……22日，記者從哈爾濱市政府獲悉，哈市實施改造的老舊小區(qū)將落實物業(yè)服務主體，去年實施改造尚未竣工的老舊小區(qū)在今年6月30日前完成合同簽訂，今年實施改造的老舊小區(qū)應于8月31日前完成合同簽訂。

改造后建長效管理機制

為切實做好哈市實施改造老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，建立長效管理機制，鞏固改造成果，提升業(yè)主滿意度，哈市住建局印發(fā)了《關于切實做好實施改造老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》，《通知》就實施改造老舊小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域確定、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會組建、物業(yè)服務人選聘及合同簽訂、原物業(yè)服務人退出及交接、物業(yè)承接查驗等運作程序進行了規(guī)范。

去年改造尚未竣工的 6月30日前簽合同

按照通知要求，2020年實施改造尚未竣工的老舊小區(qū)應于2021年6月30日前落實物業(yè)服務主體及完成合同簽訂工作，2021年實施改造的老舊小區(qū)應于2021年8月31日前落實物業(yè)服務主體及完成合同簽訂工作，做到實施改造與管理服務的有序銜接、順利過渡。

探索試點酬金制 物業(yè)收費方式

老舊小區(qū)有了物業(yè)，日常衛(wèi)生、設施有人管，但如何進行收費？按照通知要求，老舊小區(qū)物業(yè)將突出黨建引領物業(yè)管理工作，發(fā)揮國有物業(yè)服務企業(yè)作用，探索試點酬金制物業(yè)收費方式等。

什么是物業(yè)管理酬金制？

采訪中相關負責人表示，一般物業(yè)管理的收費模式有兩種，一種是包干制，一種是酬金制，目前，我國絕大多數(shù)物業(yè)公司實行的是包干制。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，其盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。這種方式有一定弊端，在同等收費標準下，提供的服務項目越多、服務質量越高，所支付的成本相應也越高，也就是說，在包干制模式下，物業(yè)管理企業(yè)干的越好，投入越大，利潤越少，導致物業(yè)企業(yè)的服務積極性就會下降。而酬金制則克服了包干制模式的弊病，不會混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入。

酬金制加大了財務透明度

同時，酬金制加大了物業(yè)服務運作過程中的財務透明度。根據2004年1月1日中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)文的《物業(yè)服務收費管理辦法》中的定義，酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計要方式。

哪些該修由業(yè)主自己決定

該負責人解釋說，根據物業(yè)管理費的組成和使用而言，物業(yè)管理企業(yè)管理的是所有業(yè)主的公共財產，哪些該修、哪些該換、用多少成本來維護等等問題，都由業(yè)主自己決定。物業(yè)公司作為一個代管和代辦機構，明確物業(yè)共用部位、共用設施的大修、中修和更新、改造評定標準，區(qū)分小修的范圍，從而保障業(yè)主的權益不受損害。

同時，對正常支出的費用列出預算，對超支部分做特殊說明，并經業(yè)主管理委員會確認。每季度由業(yè)主管理委員會通過問卷方式向業(yè)主做意見征詢調查，通過滿意率來提高物業(yè)管理企業(yè)的服務品質。（記者 張立 仲亮）